En Venezuela, protocolizar ante el Registro Inmobiliario correspondiente un documento de compra-venta de un bien inmueble en moneda extranjera, no está permitido. Los profesionales del derecho estamos a la espera de que el SAREN, emita comunicado en donde se habilite registrar documentos de compra- venta de inmuebles en divisas.
Sabemos bien que en materia inmobiliaria, la propiedad de un inmueble ante terceros, solo se demuestra mediante documentos debidamente registrados, pero, aún así, los documentos privados, tienen plenos efectos entre las partes que en el participan. Es por ello que trataremos de explicar muy bien de qué trata una compra- venta a través de documento privado.
Entendemos como documento privado, aquel en donde un funcionario público no particida.
Primeramente definamos, ¿Qué es una venta?
Nuestro Código Civil Venezolano, expresa en su artículo 1474:
"La venta es un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio"
De lo anteriormente expuesto, tenemos que al haber consentimiento entre las partes plenamente manisfestado de forma escrita, ya estamos en presencia de un contrato de compra-venta perfeccionado.
Así mismo tenemos, que en el artículo 1660 del Código Civil Venezolano, se contempla:
Los Contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley".
¿Que diferencia un documento privado a un documento público?
El documento privado solo tiene efecto entre las partes, mientras que el público lo tiene entre las partes y terceros.
En cuanto a la legalidad de los documentos de compra-venta privados, es menester leer la Sentencia del 29 de Abril 2021, de la Sala de Casación Civil, en donde se ratifica lo siguiente:
No deviene en ilegal un pacto estipulado en moneda extranjera: menos cuando dicha moneda se ha estipulado como moneda de cuenta, lo importante es que tal convenio de las partes se adapte al vigente marco cambiario.
Declaró: Con lugar la demanda por Resolución De Contrato y por vía de consecuencia, ordena el cumplimiento de la cláusula penal.
Que dicha cantidad sea indexada, desde la fecha de admisión de la demanda, hasta que quede definitivamente firme la decisión.
Ahora bien, es importante que el abogado siempre revise la tradición y titularidad del inmueble que va a vender o adquirir, para evitar una estafa inmobiliaria y evitar además participar en un negocio en donde el mismo inmueble es vendido a diferentes compradores.
Importante es tener en cuenta que la titularidad y la traslación de la propiedad se adquiere por consentimiento de las partes, pero lo que es la tradición solo se logra por efecto registral.
En cuanto a las viviendas que son adjudicadas por el Estado Venezolano, en donde no se tiene la títularidad de la vivienda, estas no pueden ser vendidas, ni mediante un documento de compra-venta privada, ya que se estaría vendiendo un bien que no es propiedad del adjudicado. Se debe tener en cuenta que todo contrato de compra-venta sobre la cosa ajena es nulo.
Si un bien es doblemente enajenado, estamos en presencia de un delito de fraude, tipificado como tal en el artículo 464 del Código Penal Venezolano.
Es importante acotar dentro del documento de compra-venta privada, que las partes se obligan a suscribirlo en forma auténtica apenas se reinicien las actividades notariales. Así mismo, se debe hacer firmar todas las páginas o folios del documento privado por las partes, así como estampar las huellas dactilares e incluso identificar 02 testigos que firmen y estampen sus huellas dactilares.
De las Notificaciones
Al respecto se recomienda que:
Se señale las direcciones de correo electrónico y teléfonos con whatsapp, de cada contratante a los cuales deben dirigirse las notificaciones o la información relacionada con la negociación. Si uno de los contratantes se encuentra en el extranjero, entonces se debe presentar el apoderado (con poder debidamente notariado). Se recomienda siempre ratificar al apoderado, cada vez que se logre concretar una pauta de la negociación, y verificar siempre los documentos de identificación del apoderado (pasaporte, recibo de servicio publico para corroborar lugar de habitación).
Hacer dos ejemplares del documento a un mismo efecto, de manera de poder enviarlo por las vías mencionadas anteriormente, para que las partes procedan a revisarlo y expresar señal de conformidad con el contenido.
Al recibir el pago total o casi total del inmueble, es importante suscribir un acta al respecto en donde se exprese la recepción del dinero y la entrega del inmueble.
¿Porqué se debe pedir siempre una certificación de Gravámenes?
Esto es importante porque nos permite verificar que la propiedad no presenta deudas, es decir, que está libre de censos, hipotecas, servidumbres y no es objeto de acciones judiciales.
¿Qué pasa si una de las partes se niega a firmar el documento ante el Registro?
En Sentencia del 20 de julio 2015, de la Sala Constitucional, se estableció que:
Cuando se celebra un verdadero contrato de compra-venta con todos sus lemento, por documento privado y se difiere la obligacion de registrarlo, la otra parte puede demandar el reconocimiento de la existencia del negocio.
Ante la renuncia del deudor, el fallo o sentencia declarará la existencia y suplirá al dedudor. La sentencia se registrará y surtirá los mismo efectos del negocio no estructurado.
¿Qué pasa si el propietario fallece antes de firmar en el Registro Público?
En este caso, sus herederos lo podrán sustituir. En caso de que los herederos se nieguen a protocolizar, el comprador podrá demandar el reconocimiento de firma o demandar el cumplimiento del contrato.
¿Qué pasa si se desconoce la firma que figura en el documento privado?
Quien lo promueve deberá demostrar la autenticidad, credibilidad y validez del documento, valiendose del cotejo y los testigos, y como documento indubitado, se puede indicar el documento de propiedad del registro Público, en el cual figura la firma del vendedor, antes comprador.
Abogado María Alejandra Tuozzo M.
+58 424 4098311
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